image

Определить есть ли пузырь на рынке недвижимости можно лишь тогда когда он лопается! - экономист CMHC. Такое классическое определение было дано на недавнем круглом столе, посвященном перегретому рынку недвижимости Большого Торонто и проведенном газетой Toronto Star. В то время, как все большее число канадцев считают, что цены на недвижимость будут продолжать активно расти, эксперт и инвестиционный ветеран c Bay Street Дэвид Розенберг видит признаки того, что стресс в некоторых наиболее горячих рынках недвижимости Канады оказался хуже, чем в момент, когда он впервые начал бить тревогу о кризисе субстандартного мортгидж кредитования в США 15 лет назад.

Главный экономист Rosenberg Research указал в пятницу, что почти по всем показателям, за которыми он следит, финансовые условия на рынках недвижимости Торонто и Ванкувера ухудшились до такого состояния, при котором правительству стоит бить тревогу.

Я смотрю на все показатели, которые были у меня на руках, когда я предупреждал о рыночном пузыре в США в 2005 и 2006. Я изучил соотношение цены к ренте, коэффициент цена-доход, я изучил то, до какой степени сектор домохозяйств был подвержен рискам со стороны жилой недвижимости в финансовых отчётах, - говорит он. У меня для вас новость: показатели Канады по всем категориям сейчас даже выше, чем на пике рыночного пузыря в США 13 лет назад.

Повторное предупреждение Розенберга о рыночном пузыре появилось на фоне того, как сочетание рекордно низких процентных ставок и высокого спроса на отдельно стоящие дома во время пандемии привели к резкому росту цен в двух крупнейших рынках Канады. Средняя стоимость жилья в Торонто показала в феврале годовое увеличение на 15 процентов и достигла 1,045,488 CAD. В Ванкувере годовое повышение составило почти 7 процентов, а средняя цена равнялась 1,084,000 CAD.

Повышенная активность распространилась и за пределы привычных рынков. Такие пригороды Торонто, как Брэмптон, Ошава и многие другие, показали двузначный рост цен, так как покупатели искали больше жилого пространства, чтобы работать дома во время ограничений, связанных с пандемией.

Столь невероятные показатели идут вразрез с ожиданиями того, как внутренний рынок недвижимости мог отреагировать на пандемию. Изначально предполагалось, что цены будут падать из-за экономического шока от COVID-19. Недавно Канадская Ипотечная и Жилищная Корпорация (СМНС) пыталась объяснить, каким образом она не предвидела такой поворот, прогнозируя снижение цен в середине 2020-го на 9-18 процентов.

На фоне растущих цен на жильё Розенберг остаётся непоколебимым в своих предупреждениях о наличии на рынке пузыря. Он сравнивает это с тем, как более чем 15 лет назад пытался убедить американцев в том, что ситуация движется к подобному кризису. Я будто слушаю бывшего главу Федрезерва, Бена Бернанка, в 2006-ом, когда он всем говорил не беспокоиться, так как цены никогда в национальных масштабах не начнут падать. Должен вам сказать, когда я в тот момент был главным экономистом в Merrill Lynch, меня со смехом чуть не выгнали с совещания, потому что я говорил о рыночном пузыре в 2005 и 2006-ом, - напомнил он.

Несмотря на своё убеждение, Розенберг не готов предсказать, когда именно лопнет пузырь, однако он указывает, что текущие условия могут длиться годами до самого взрыва. Мы сейчас находимся в пузыре. Люди могут спросить, а что же может привести к тому, что он лопнет. Возможно, этого никогда не произойдёт? В какой-то момент пузырь всё-таки лопнет, - уверен он. Пузыри могут надуваться годами. Вспомните пузырь с интернет-компаниями, вспомните рынок ценных бумаг в 1929-ом. Но мы сейчас в крайне нестабильной ситуации, когда цены на недвижимость растут намного быстрее основных фундаментальных экономических показателей.

В то время как исторически низкие процентные ставки помогли поддержать рынок недвижимости, став по мнению бывшего руководителя Банка Канады, Стивена Полоза, стоящей сделкой для восстановления канадской экономики, есть признаки того, что рынок облигаций не столь охотно разделяет поддерживающую позицию Банка. Доходность пятилетних канадских облигаций, которая влияет на фиксированные мортгидж ставки, продолжает расти, достигая рекордно высокого уровня с февраля 2020-го.

По мнению Розенберга, любые снижения цен на жильё могут иметь губительные последствия для всей экономики. Он предупреждает, что спад цен может ввести Канаду в рецессию из-за огромного влияния сектора недвижимости на всю экономику. Если цены начнут падать, влияние на канадские балансовые отчёты будет столь серьёзным, что влияние второго раунда расходования приведёт нас к рецессии, которую, по словам Стивена Полоза, мы тогда избегали, допуская пузырь на рынке жилой недвижимости, - добавил он.

Из-за быстрого роста цен начали бить тревогу и экономисты крупнейших канадских банков. Канадский рынок недвижимости перегревается, и правительству необходимо принять меры по его охлаждению. Так считает Роберт Хог, экономист RBC - крупнейшего банка и мортгидж лендера страны.

Спрос стремительно растёт, а предложение остаётся низким. В результате цены на недвижимость превысили историческую норму, - указывает он в недавнем исследовании. Ухудшает ситуацию тот факт, что покупатели и продавцы ожидают дальнейшего роста цен.

По мнению Хога, если сейчас принять необходимые меры, это поможет избежать болезненной коррекции (снижения) в будущем, а также предотвратить ещё большее увеличение разницы между богатыми и бедными.

С учётом того, что Банк Канады, скорее всего, оставит процентные ставки низкими для поддержания экономики, Хог считает, что ответственность за рынок недвижимости может упасть на плечи местной власти на муниципальном и провинциальном уровнях. Эти ветви имеют больше всего власти для увеличения предложения на рынке жилья через процессы зонирования и выдачи разрешений на строительство.

Он также указал, что федеральному правительству под руководством премьер-министра Джастина Трюдо необходимо пересмотреть поддержку, оказываемую домовладению: от национальных мортгидж правил до налоговых льгот для инвесторов в жилую недвижимость. Вдобавок, Хог предложил отменить давнее освобождение от налогов на прирост капитала при продаже основного жилья.

Эта форма поддержки была, в больше степени, создана во времена намного более высоких процентных ставок. Иногда это помогало компенсировать эффект от них. - пояснил он. Так как Банк Канады ещё долгое время намерен удерживать ставки на низком уровне, мы считаем, что поддержку домовладения необходимо пересмотреть.

С подобными комментариями выступил и старший экономист ВМО, Роберт Кавчик, заявив, что правительству может быть трудно бездействовать в то время как цены на недвижимость показывают двузначный рост не только в крупнейших канадских рынках, но и во многих пригородных регионах.

Канадцы на некоторых рынках сейчас покупают дома, деревенскую собственность и коттеджи так, как год назад они скупали туалетную бумагу. В определённых регионах цены выросли на треть не по сравнению с предпандемичными уровнями, а по сравнению с концом прошлого года. Многие уверены, что ничего не остановит этот темп – в конце концов, нам неоднократно говорили, что процентные ставки не изменятся, - говорит Кавчик.

Если предположить, что процентные ставки не будут меняться, вопрос состоит в том, будет ли действовать Оттава, и, если да, то когда и каким образом.

Мы хотим подчеркнуть, что ведущие специалисты подходят к проблеме резко растущих цен на жилье со строго экономической точки зрения, но даже они не в состоянии предположить когда и если произойдет сдутие пузыря на канадском рынке недвижимости.

Мы снова и снова предупреждаем наших читателей, что мы тщательно следим за состоянием рынка недвижимости и мортгиджей уже более 20 лет. Мы публикуем различные мнения и прогнозы от надёжных источников, однако мы настоятельно рекомендуем нашим читателям воспринимать их со здоровой долей скептицизма и в приложении к вашим конкретным обстоятельствам, так как ситуация может измениться, и прогнозы также будут откорректированы. Если вам необходимо жильё (не инвестиционная недвижимость, ситуация с которой абсолютно иная), и вы морально и финансово готовы – время для покупки всегда удачное!

Контакты

1-855-761-7001

www.mortgagelegko.com

Tell your friends about ""