image

В преддверии окончания этого во всех смыслах необычного года, мы хотим обратить ваше внимание на интервью с широко известным экспертом индустрии недвижимости и заместителем главного экономиста CIBC World Markets, Бенджамином Талом. Ниже он дает ответы на вопросы по теме канадского рынка недвижимости, экономическом восстановлении и прогнозы на будущий год. В конце статьи, мы приводим наши наблюдения по поводу процентных ставок по мортгиджам.

Превысил ли в последнее время рынок недвижимости Ваши ожидания?

Да, мы увидели, вероятно, мать всех V-образных восстановлений. Факт самого восстановления рынка не стал большой неожиданностью. Сюрпризом стали темпы этого восстановления. Хотя, на мой взгляд, когда люди пытаются разобраться в этом, главным фактором они указывают на повышенный спрос в сочетании с невероятно низкими процентными ставками, и это правда. Однако за этим стоит намного больше. Если вы посмотрите на квалификационные ставки на уровне 4.79% для плавающих и фиксированных мортгиджей, то увидите, что они выше с квалификационной точки зрения, чем были в 2008 году. А тогда эта активность сократилась. На самом деле, сегодняшняя рецессия была наиболее дружественной в отношении рынка недвижимости за всю историю. Речь столько об индустрии недвижимости. Речь о структуре вреда нанесённого рынку труда.

Объясните, как активность на рынке труда повлияла на рынок недвижимости.

Подавляющее большинство (почти 100%) потерянных во время рецессии рабочих мест было зафиксировано в секторе низко оплачиваемых специальностей. Многие из этих работников арендуют жильё, и они не являются игроками вторичного рынка жилья. Во-вторых, это значит, что очень крупный сегмент домохозяйств кризис не затронул с финансовой точки зрения: у них всё так же есть работа и доход. Более того, многие из них обладают высоким уровнем избытка денежных средств. А процентные ставки крайне низкие. Такую возможность они возможно и ожидали. Поэтому ассиметричное распределение вреда, нанесённого рынку труда, является причиной сегодняшнего успеха рынка недвижимости.

Рынок кондо в центре города резко выделяется. Что, на Ваш взгляд, там сейчас происходит?

Я думаю, сильнейшее улучшение, конечно, показывает сейчас сегмент малоэтажных домов. Это логично, ведь природа этого кризиса ведет к томн, что многие хотят переехать в отдельно стоящие дома. В этой ситуации мы видим прямую зависимость между инфляцией на рынке недвижимости и ценами на жильё. Растущая стоимость отдельных домов – это настоящий кошмар для тех, кто хочет переехать во что-то более просторное, так как цены на дом, которые они хотят, растут быстрее, чем стоимость их существующего жилья. Разница увеличивается. Мы видим людей, желающих жить в более крупных домах, поэтому они также выезжают за пределы региона 416.

Вы считаете, что эта тенденция продлится долго?

На мой взгляд, тенденция останется на следующие месяцев шесть. Особенно это будет заметно зимой. Зимой рынок недвижимости будет более ослабленным, как и вся экономика, так как нас накрыла вторая волна коронавируса в сочетании с сезоном гриппа. Уверенность сократится. Мы этого ожидаем, и это точно отразится на рынке недвижимости. Я считаю, что большую часть боли на себе ощутит сектор кондо в регионе 416, так как предложение растёт, а спрос падает. Когда мы окажемся по ту сторону кризиса, во второй половине 2021-го, ситуация изменится. Люди начнут понимать, что аренда жилья в центре Торонто – это отличная сделка, и спрос начнёт возвращаться. Между этими периодами я предвижу определённые изменений предложения. Активность застройщиков зимой будет слабой. Поэтому сокращённое предложение во второй половине 2021-го в сочетании с ростом спроса также приведут к улучшениям на данном рынке. Но до этого нас ещё ожидает зима.

А что насчёт массового отъезда в пригороды? Эта тенденция продолжится?

Как мы все знаем, эта тенденция началась задолго до кризиса, это не новый тренд. Каждый кризис усиливает тенденции. И этот кризис не стал исключением. Продолжим ли мы эту тенденцию? Определённо нет. Когда мы окажемся по ту сторону кризиса, люди пересмотрят этот подход. Тренд продолжится, но уже не текущими темпами. Когда мы находимся в какой-то ситуации, люди часто преувеличивают её долгосрочные последствия. Люди смотрят на массовые выезды из центра города и считают это признаком долгосрочной тенденции. Это не тот случай. Я думаю, люди вернутся в центр, и хотя тенденция продолжится, но уже намного более медленными темпами, чем сейчас.

Какой Вы можете дать совет тем, кто сейчас находится на рынке? Стоит ли выжидать?

Думаю, если вы ищете быстрый вариант инвестиций, можно подождать. В случае долгосрочных планов зима предоставит неплохие варианты для захода на рынок с учётом относительно мягкой природы рынка. Думаю, весенний рынок будет относительно сильным.

А когда будут известны сроки вакцинации, как это повлияет на рынок и экономику, в целом?

Это одна из причин, по которой я считаю, что экономика будет очень сильной во второй половине года, особенно летом, в октябре и ноябре, когда вакцина будет широко доступной. Это одна из причин моего оптимизма относительно второй половины года, когда экономика увеличится на 4%, 5%, 6%, а рынок недвижимости покажет солидные улучшения.

Лучшее ли сейчас время для покупки кондоминиума в центре?

Я считаю, что рынок сейчас довольно слабый, и, возможно, он станет ещё слабее. Следующие пару месяцев точно станут хорошей возможностью с долгосрочной точки зрения.

От себя можем добавить, что существует высокая вероятность того, что оптимистичные новости о вакцине против COVID-19 от Pfizer, Moderna и AstraZeneca означают окончание пандемии в обозримом будущем. Однако это также может значить, что дни рекордно низких фиксированных ставок по мортгиджам скоро будут позади.

Напомним, изменения фиксированных ставок основываются на доходности пятилетних правительственных облигаций, которая снижалась из-за пандемии, но сейчас начала расти на волне эйфории о возможной доступности вакцин.

В то же время, это не значит, что платежи по мортгиджам внезапно взлетят. Это лишь говорит о том, что ожидание лучшего предложения может быть не столь логичным. Также домохозяйствам с напряженным бюджетом стоит теперь дважды подумать перед тем, как оформлять новый мортгидж.

К примеру, в случае пятилетнего фиксированного мортгиджа на сумму $500,000 с 25-летней амортизаций и ставкой 1.69% месячный платёж равен $2,043. Повышение на 0.40% увеличит платёж до $2,139. В год разница составит $1,152, а за пять лет достигнет $5,760. Определённо пройдёт какое-то время, прежде чем доходность облигаций вернётся к отметке 1.5-1.6%, на которой она была в январе 2020 года. Когда появилась новость о вакцине, показатель за неделю вырос на 0.10% и составил 0.50%.

В начале года овернайт ставка Банка Канады равнялась 1.75%, сегодня 0.25% и Банк уже заявил, что он даже не думает о повышении ставок до 2023 года. Это означает, что владельцы мортгиджей с плавающими процентами и хорошим дисконтом от ставки Прайм, могут не переживать в ближайшие пару лет.

Контакты

204 - 2180 Steeles Avenue West, Concord, ON, L4K 2Z5, Canada

Toll-Free: 1-855-761-7001

www.mortgagelegko.com

ASK A QUESTION

Tell your friends about ""