image

В преддверье новогодних праздников мы традиционно берём интервью у известного в Торонто риэлтора, инвестора и владельца компании Right At Home Realty Investments Group – Максима Багинского.

- Максим, какова ситуация на рынке Торонто сегодня?

- Основным направлением нашей компании являются инвестиционные сделки с квартирами на начальном этапе строительства. Чтобы быть успешным в инвестициях, надо опираться на статистические данные. Рынок строящихся квартир в действительности очень предсказуем. Главное - правильно понимать статистику и учитывать различные факторы, влияющие на те или иные тренды.

Надо не забывать, что в действительности существует два рынка – это рынок квартир и рынок домов. И эти два рынка, как правило, находятся в противоположных трендах. Когда дорожают дома, замирает рынок квартир и, соответственно, как начинают резко подниматься цены на квартиры, то останавливаются дома.

Я приведу некоторые статистические данные. По квартирам, в третьем квартале 2018 года на рынок вышло 3,549 только что построенных квартир, в Q3 – 2019 их было 2,378, а в этом году за тот же период только что построившихся квартир было 7,776. Вопрос - почему? Те, кто давно следит за моими публикациями, помнит, что ещё в 2015 году я говорил о том, что 2020-2021 годы будут с наибольшим количеством окончаний проектов. Это последствия кризиса строительной индустрии кондо 2011-2014 годов. После 3 лет затишья, в 2015 году, покупатель вернулся на рынок и в начале 2015 года девелоперы, распродав большинство ранее построенных проектов, начали новые. Окончание этих проектов как раз приходится на 2020-2021 годы. Эти проекты полностью проданы ещё на этапе котлована, но большое количество квартир принадлежит инвесторам, и некоторые из них, ориентированные на краткосрочные инвестиции, сегодня выставили их на продажу.

Кроме этого, на рынок вторичных продаж вышло много квартир, ранее сдававшихся в краткосрочную аренду. Из-за изменения в законодательстве, рынок краткосрочной аренды практически умер и многие владельцы подобных квартир решили не сдавать квартиры в долгосрочную аренду, а продать.

За прошедшие 7 лет цены на квартиры удвоились и многие инвесторы решили зафиксировать полученную прибыль. Кроме этого, из-за падения стоимости аренды, цена квартир снизилась и некоторые инвесторы, ранее сдававшие квартиры в долгосрочную аренду занервничали и, опасаясь падения цен, тоже выставили квартиры на продажу. В итоге, на рынке вторичных продаж оказалось более чем в 2 раза больше выставленных на продажу квартир, чем в прошлом году.

То же самое и с арендой: если в третьем квартале 2018 на аренду было выставлено всего 948 квартир, а в 2019 и того меньше - 785, то в 2020 их 2,366. Сейчас квартиры сдаются на 10-15% дешевле, чем ещё в феврале 2020, до начала эпидемии. Цены на продажу тоже несколько упали, на данный момент купить квартиру на вторичном рынке в среднем можно на 5% дешевле, чем в феврале. При этом важным фактором является то, что за третий квартал 2020 года сделок по продаже и покупке квартир примерно столько же, сколько было в прошлом году, а вот сделок по аренде квартир даже больше, чем в прошлом году.

Это всё касательно квартир, с недвижимостью категории freehold ситуация геометрически противоположна. Цены на дома и таунхаусы в Торонто в среднем выросли за год на 16% и спрос тут превышает предложение, как в сегменте продаж, так и касательно аренды.

- Вы обрисовали совсем не радужную картину для владельцев квартир. Стоит ли ждать падения цен?

- Я привёл статистику выставленных на продажу и аренду квартир, но для составления более полной картины также надо рассмотреть количество сделок в целом. Так вот, общее количество сделок в Торонто по сравнению с прошлым годом увеличилось на 42.3%, а это говорит о том, что у населения на руках очень большое количество денег, просто больше покупают дома и поэтому они резко выросли в цене. То есть получается, что дома дорожают, а цены на квартиры стоят на месте. Вспомните 2016 год, когда разница в цене на квартиры и дома достигла пиковой отметки и шквал покупателей очень резко перешёл от сегмента домов в более дешёвый сегмент кондо. Что-то подобное нас ждёт в ближайшее время. Я допускаю, что ещё некоторое время сегодняшняя тенденция сохранится и не удивлюсь, если в краткосрочной перспективе стоимость квартир ещё немного снизится, но возвращение рынка будет молниеносным.

В действительности, количество квартир, находящееся на рынке сегодня, это всего 4-6 месячный запас, и оно будет раскуплено в течении первых месяцев после возвращения спроса, который, по моему мнению, должен вернуться вскоре после нормализации ситуации с ковидом. Пока рано говорить, когда это произойдет, но, мне кажется, что наиболее вероятный сценарий возвращения жизни в норму - это вторая половина следующего года.

Сейчас в Торонто отсутствуют около полумиллиона человек. Это эмигранты, уже получившие визы, но не въехавшие в страну из-за ковида, студенты и большое количество высоко квалифицированных специалистов, приезжающих работать по контрактам в крупные компании. Все эти категории - потенциальные покупатели и арендаторы именно квартир. Это огромное количество людей, способное моментально переварить всё имеющееся на рынке инвентори. Следовательно, я не только не ожидаю обвала рынка квартир, но и наоборот, прогнозирую бурный рост ориентировочно с конца следующего года.

В пользу будущего подорожания также говорит и то, что за последний год себестоимость строительства очень сильно поднялась и сейчас практически всё, что есть на рынке, стоит дешевле, чем стоит такое же построить. Долго такая ситуация продолжаться не может и в итоге приведет к сильному подорожанию. Подобное на рынке происходило уже неоднократно, так что, скорее всего, и в этот раз рынок поведёт себя так же.

- Что бы вы рекомендовали инвесторам?

- Во-первых, не паниковать. Те, кто профессионально занимаются инвестициями, знают, что самое выгодное время для покупки - это кризис. Сейчас на рынке pre-construction попадаются просто феноменальные дилы с очень хорошей структурой депозита. Мы говорим о том, что будет построено через 4-5 лет. Внося лишь небольшой депозит сегодня вы имеете цену сегодняшнего дня. К моменту окончания строительства через 4-5 лет сегодняшние цены будут уже историей. Из-за эпидемии коронавируса в этом году девелоперы были вынуждены заморозить более половины проектов, а это значит, что через 4-5 лет мы неминуемо столкнёмся с очень малым количеством окончаний строительств, то есть с точно тем же самым, что мы видели в 2017-2019 годах из-за того, что в кризис 2011-2014 годов девелоперы не заложили нужное количество новых проектов.

Рынок недвижимости очень цикличный, и я уверен, что предстоящие годы будут для инвесторов, инвестирующих в pre-construction сегмент, очень успешными. Просто наберитесь терпения.

Контакты

306 - 10376 Yonge Street, Richmond Hill, ON, L4C 3B8, Canada

416-832-8343

www.NewGtaCondos.com

ASK A QUESTION

Tell your friends about ""