image

С какой целью обычные родители инвестируют на таком рынке

Свежий опрос, проведенный CIBC, показал интересную тенденцию – несмотря на заметно выросшие цены, канадцы не только продолжают инвестировать в недвижимость, но процент инвесторов за время пандемии вырос по отношению к покупателям основного жилья. 25 процентов всей недвижимости в Онтарио сегодня приобретается не как основное жилье, причем во многих случаях инвесторами выступают наши с вами соседи и родственники, имеющие детей и внуков.

Почему же так происходит? Сегодня арендная плата за средний кондоминиум или таунхаус в большинстве случаев не может покрыть расходы из-за очень высокой цены, большого ипотечного кредита (мортгиджа) и остальных расходов. Однако опрос показал, что движущей силой родителей сегодня является не столько получение прибыли от ренты или потенциального роста цен, сколько желание помочь своим детям и внукам не упустить возможность в будущем иметь свое жилье. Многие разумно рассуждают, что когда их чада закончат обучение и выйдут на рынок, их доходы и возможности не позволят им приобрести кондо или дом и мечта о своем жилье может навсегда остаться лишь мечтой. Если дети еще не выросли или не имеют заработка, то многие родители приобретают жилье на свое имя, чтобы пока сдавать его в аренду, а потом передать детям или внукам. Часто родители используют капитал в своем доме в качестве первоначального взноса для покупки 2-го или 3-го кондо, таунхауза или небольшого дома. Если же дети уже сами готовы участвовать в покупке, то родители, бабушки и дедушки помогают им с первоначальным взносом.

Взлетающие цены на недвижимость во многих частях Канады означают, что родители часто помогают своим детям приобрести жильё с помощью материальных подарков, сумма которых также значительно увеличивается.

Заместитель главного экономиста CIBC, Бенджамин Тал, заявил, что почти 30% покупателей недвижимости в прошлом году получили помощь от членов семьи. Напомним, в 2015 году показатель составлял 20%, и он продолжает стабильно расти. Во время пандемии цены на жильё и продажи резко выросли, так как мортгидж ставки упали, и работающие дома люли желали больше пространства. Доля покупателей, получивших помощь от родителей, по словам Тала, не изменилась, однако выросла сама сумма этой помощи.В 2015-ом средняя сумма подарка составляла чуть более $52,000. С тех пор она уверенно увеличивается, - указал он в отчёте.

Стоит заметить, что, хотя само число канадцев, получивших подарок, не изменилось, средняя сумма материальной помощи заметно выросла и составила рекордно высокие $82,000. К слову, покупатели-новички, пытающиеся зайти на рынок, оказались не единственными, кто обратился к банку мамы с папой. Тал уточнил, что до 9% покупателей, решивших сменить жильё на более просторное, получили от родителей финансовую помощь. В то время как доля этой категории покупателей с родительской помощью сокращается, размер подарков взлетел до $128,000.

Цены в некоторых частях страны показали более стремительный рост, чем в других. В таких регионах сумма подарка оказалась ещё больше. Средний подарок в Торонто во время первых трёх кварталов этого года превысил отметку в $130,000 для покупателей первой недвижимости и почти достиг $200,000 – в категории тех, кто менял жильё на более просторное. В Ванкувере показатели составили $180,000 и $340,000, соответственно, - говорит Тал.

Согласно его подсчётам, за прошлый год было подарено около $10 млрд., что равняется 10% всего объема первоначальных взносов. Он также заявил, что денежные подарки и цены на жильё тесно связаны.

Средний размер подарка чётко коррелируется с ценами на недвижимость. На самом деле, за последние 5 лет рост среднего подарка обогнал инфляцию цен на жильё, составив 9.7% в год – это на 2% быстрее, чем рост цен», - добавил Тал. По его словам, большая часть подарочных средств, похоже, исходит из родительских сбережений.

Приобретение жилья в большинстве случаев связано с оформлением мортгиджа, и даже у опытных заемщиков, сменивших уже не один дом и кредит, всегда возникает вопрос - какой тип мортгиджа выбрать? Существует два основных варианта займа – с фиксированной ставкой и с плавающим процентом. Фиксированная ставка не меняется на всем протяжении контракта (5 лет самый популярный), а контракт с плавающим процентом привязан к Прайм ставке банка, которая напрямую зависит от ключевой ставки Банка Канады.

В связи с этим мы тщательно следим за объявлениями центрального банка и пытаемся понять направление ставок на ближайшие кварталы. Иногда это бывает довольно сложно, так как на экономическую ситуацию могут повлиять глобальные события (такие, к примеру, как COVID-19) и полностью изменить направление движения процентных ставок и монетарную политику Банка Канады. На своем очередном заседании 27 октября, Банк Канады оставил ключевую ставку без изменения на уровне 0.25% и завершил стимулирующую программу выкупа облигаций. Однако Банк также приблизил потенциальный момент будущих повышений процентных ставок на фоне беспокойства о том, что проблемы с глобальными цепочками снабжения и поставок повышают инфляцию.

В официальном заявлении руководитель Тифф Маклем заявил, что Банк прекращает увеличивать свои капиталовложения в канадские правительственные облигации, завершая программу количественного смягчения, которая влила сотни миллиардов в финансовую систему с начала пандемии COVID-19.

Банк также дал понять, что он будет готов поднять стоимость кредитования уже в следующем апреле, так как проблемы с цепью поставок ограничивают возможности экономического роста без подогрева инфляции.

Маклем повторил своё обещание не повышать ключевую процентную ставку до полного восстановления, однако руководство теперь считает, что это может произойти в средних кварталах 2022 года, а не во второй его половине, как это предполагалось ранее.

Такой тон подкрепит рыночные ожидания о том, что центральный банк быстрее перейдёт к циклу ужесточения на фоне растущего давления цен. По мнению инвесторов, Банк Канады начнёт поднимать ставки в течение следующих шести месяцев, и в 2022-ом нас ожидает уже четыре повышения. В сопутствующем отчёте, включающем в себя новые прогнозы Банка, указывается, что риски роста инфляции усилились, так как увеличение цен превышает желаемые Банком лимиты в 1-3%. Центральный банк пересмотрел свои прогнозы относительно инфляции и теперь ожидает 3.4% как в этом году, так и в 2022-ом. Мы считаем, что в следующем году Банк повысит ставки трижды. Это приведёт овернайт ставку к отметке в 1% к концу 2022-го, - говорит экономист банка TD Шри Танабаласингам. Инфляция нагревается и было бы предусмотрительно убрать часть кредитно-денежного стимула, так как экономика движется в сторону восстановления.

По мнению Дага Портера из Банка Монреаля, всего повышений будет больше. «Ключевая овернайт ставка снова осталась на уровне 0.25%, однако почти все остальные аспекты релиза стали сосредоточением беспокойства о растущей инфляции», - говорит он. На данный момент мы предполагаем, что повышения ставки будут происходить ежеквартально вплоть до конца 2023-го. Это вернёт ставку к предпандемичному уровню через два года.

Дерек Холт из Scotiabank придерживается своего прогноза о восьми повышениях ставки до конца 2023 года. По его мнению, стоимость кредитования необходимо подкорректировать, чтобы нормализовать инфляцию. На мой взгляд, в 2022-ом мы определённо увидим несколько повышений, - заявил Холт, глава экономического отдела Scotiabank. Мы прогнозировали повышения во второй половине следующего года, начиная с июля, и сейчас думаем, что это может произойти раньше. Вполне возможно, ставки начнут расти с наступлением Нового года и если не в январе, то как минимум следующей весной.

Тем не менее один известный экономист считает, что увеличение ставок не поможет в борьбе с резким ростом потребительских цен.

Фрэнсис Дональд, не так уверена в том, что повышение процентных ставок является лекарством от бед, изнуряющих канадскую экономику. Она считает, что Маклему даже придётся слегка притормозить после свежих и крайне слабых экономических показателей третьего квартала. Банк Канады говорит, что он больше обеспокоен инфляцией, и это – один из мотивов более скорого повышения ставок, - говорит Дональд, старший экономист Manulife Investment Management.

Проблема, по её словам, заключается в том, что влияющая на канадцев инфляция является результатом мировых проблем, например, закрытия портов в Китае, пошлин, засухи в Бразилии. Вид инфляции, который могут отслеживать и контролировать центральные банки, представляет собой более долгосрочную инфляцию, которой движут более высокие зарплаты и стоимость жилья. Это тот тип инфляции, на котором они могут сфокусироваться, - поясняет она. Мои опасения заключаются в том, что если Банк Канады действительно начнёт поднимать ставки так агрессивно, как начали прогнозировать рыночные аналитики, это окажет крайне малую помощь в решении инфляционной проблемы и, на самом деле, ещё сильнее ослабит экономический рост. Дональд говорит, что Банку Канады, скорее, необходимо донести идею, схожую с посылом Европейского центрального банка и Федрезерва США: инфляция временна, и ценовое давление понизится через какое-то время в новом году без вмешательства правительства. «Я думаю, Банк не может двигаться так быстро или так резко, как предполагают рынки», - говорит она. Приготовьтесь к одному или двум повышениям в следующем году.

Как вы видите, при изменении ситуации ведущие экономисты, сразу же начали корректировать свои прогнозы по ключевой ставке и тут важно подчеркнуть следующее: прогнозы экономистов крайне важны, и мы анализируем много мнений, но они легко вносят коррективы и изменения в свои прогнозы из-за меняющегося канадского и глобального ландшафта, нам же остается ориентироваться на свои возможности и выбирать мортгидж сегодня. Есть проверенные способы оценки ваших финансовых возможностей, типа и продолжительности мортгиджа, который подходит в вашей ситуации. И не переживайте! Если вы финансово и морально готовы к приобретению недвижимости – время всегда подходящее!

Контакты

204 - 2180 Steeles Avenue West, Concord, ON, L4K 2Z5, Canada

905-761-7001

Toll-Free: 1-855-761-7001

905-761-7005

ASK С какой целью обычные родители инвестируют на таком рынке A QUESTION

Tell your friends about "С какой целью обычные родители инвестируют на таком рынке"