image

За последнюю неделю сентября рынок ценных бумаг резко взлетел, и теперь доходность пятилетних облигаций превысила отметку в 1% (еще весной она составляла 0.4%). Значит ли это, что исторически низкие фиксированные ставки вскоре останутся в прошлом?

Доходность пятилетних облигаций правительства Канады представляет собой доход, который инвестор получает за удерживание пятилетнего канадского долга до его погашения. Так как правительственные облигации гарантированы канадским правительством, пятилетние канадские облигации считаются наиболее надёжным вариантом инвестиции сроком на пять лет. Благодаря отсутствию риска и высокой ликвидности они часто используются в качестве ориентировочной отметки для процентных ставок различных финансовых продуктов в Канаде.

Фиксированные мортгидж ставки основываются на доходности облигаций правительства Канады. Именно поэтому наиболее популярный мортгидж срок в Канаде (пятилетний фиксированный) зависит от доходности пятилетних облигаций. Хотя на короткий период времени он может отклоняться от привычного курса, разница между доходностью пятилетних облигаций и пятилетними фиксированными ставками всегда возвращается к своему долгосрочному среднему показателю.

Повышения фиксированных мортгидж ставок начались в конце сентября. Специалисты ожидали такого развития событий, указывая на резкое увеличение доходности государственных облигаций. Лучшая пятилетняя фиксированная мортгидж ставка несколько раз повышалась за последнее время, но на 1 октября все ещё оставалось несколько лендеров, где мы могли получить для наших клиентов специальные предложения под 1.99%. Похоже, пятилетние ставки на какое-то время остановятся на отметке около 2.2%, если только доходность облигаций внезапно не изменит траекторию.

Нас ещё ожидают повышения и снижения доходности облигаций и пятилетних фиксированных ставок на фоне неравномерного экономического восстановления Канады. Однако недавнее увеличение может сигнализировать о том, что крайне низкие фиксированные ставки в этом экономическом цикле вскоре останутся позади.

Стоимость кредитования критически важна для финансового здоровья канадских домохозяйств. В целом, финансы канадских домохозяйств находятся в хорошем состоянии, считает экономист банка TD Ксения Бушменева, однако они всё ещё сильно зависят от низких процентных ставок и растущей рыночной стоимости недвижимости.

Экономист ВМО Шелли Кошик определённо обеспокоена общим финансовым положением канадцев. Она указывает, что соотношение долга домохозяйства к располагаемому доходу во втором квартале (без учёта сезонных колебаний) увеличилось на 5.4% и составило 172.9%. Такие результаты являются крупнейшим повышением, как минимум, с 1990 года, когда данный коэффициент впервые начали отслеживать. Показатель последовал за шестью кварталами снижений подряд. Г-жа Бушеменева отметила 2.5%-ый квартальный скачок общего долга ( в этот раз уже с учётом сезонных колебаний), который почти вдвое превышает темпы предыдущих двух кварталов. Ни для кого не станет открытием тот факт, что огромную роль в этом сыграла ипотечная задолженность - её сумма за квартал выросла на 3.4%, а за год и вовсе на 10%. Оба показателя также являются рекордными.

Хорошие новости появляются с другой стороны финансового отчёта - стоимости активов. Чистая стоимость капитала домохозяйств выросла на 3.7% по сравнению с предыдущим кварталом и на 19% - по сравнению с годом ранее. Важно отметить, что коэффициент обслуживания долга (стоимость месячных долговых платежей в соотношении с доходом) сократилась с 13.5% в первом квартале до 13.3% во втором. Даже несмотря на то, что общая задолженность домохозяйств увеличилась почти на 7% по сравнению с прошлым годом, платежи по процентам сократились на 4.3%, - говорит г-жа Бушменева.

Иными словам, канадцы действительно накопили много долгов, но они могут себе их позволить при текущих условиях. Неослабевающий рост активности на рынке недвижимости в сочетании с сильными фондовыми рынками, увеличивающими стоимость пенсий и сберегательных планов RRSP , спровоцировали резкий скачок чистой стоимости капитала, который на данный момент помогает сбалансировать долговую нагрузку. Но, разумеется, всё изменится, если стоимость кредитования значительно вырастет или стоимость капиталов упадёт - особенно, если это произойдёт одновременно. Месячные мортгидж платежи напрягут бюджет домохозяйств, а общая стоимость капитала окажется под ударом, так как долг будет оставаться, а стоимость активов снизится.

Довольно просто рассматривать финансовое положение домохозяйств как ненадёжное и шаткое с учётом растущего уровня задолженности, однако любые изменения ставок, скорее всего, будут постепенными (руководитель Банка Канады Тифф Маклем точно ознакомлен с выше указанными данными). Более того, так как стоимость обслуживания долга за последний год значительно сократилась, у канадцев есть определённое пространство для манёвра до того момента, как повышение ставок окажет сильный финансовый удар по среднестатистическим заёмщикам.

Пожалуйста, держите свои финансы под контролем, обеспечьте себе резервный фонд в размере ваших расходов на 3-6 месяцев и всегда с умом принимайте решения, связанные с кредитами - процентные ставки не будут столь низкими вечно.

Быстро растущие цены на недвижимость пока не снижают оптимизм канадских домовладельцев. По данным Канадской Ассоциации Недвижимости (Canadian Real Estate Association - CREA), национальные цены на жильё показали первое месячное увеличение с февраля, так как предложение на рынке сократилось до чрезвычайно низкого уровня. Средняя стоимость в августе составила $663,500, что на 13.3% выше, чем годом ранее, и на 0.5% выше, чем в июле. Так завершился четырёхмесячный период снижений.

С мартовского пика средняя цена сократилась на 7.4%. Если исключить из подсчётов дорогостоящие рынки Большого Торонто и Ванкувера, средняя стоимость составит $533,500.В августе было совершено 50,876 сделок купли-продажи, что на 14% ниже, чем годом ранее, однако это всё равно является вторым наиболее активным августом в истории, сообщает CREA. Канадские рынки недвижимости стабилизируется где-то между предпандемичными показателями и результатами его пика, и это крайне нестабильные цифры, - говорит Шон Кэткарт, старший экономист CREA.

И до того исторически низкое предложение сократилось в августе до такого показателя, что для продажи всех выставленных на рынке объектов понадобилось бы всего 2.2 месяца. Для аналитика Бена Рабидо, президента North Cove Advisors, резкий спад предложения является особой историей канадского рынка недвижимости. У нас показатель непроданных объектов упал с 2015 года на 60%, - заявил он во время недавнего вебинара, организованного Мортгидж Профессионалами Канады. Просто абсурдное и беспощадное снижение, и это история, с которой сейчас сталкивается канадская недвижимость. По мнению Рабидо, чтобы цены начали снижаться, необходимо, чтобы предложение более чем удвоилось и/или продажи сократились вдвое. Мы настолько далеко от сбалансированного рынка недвижимости, что мы можем удвоить предложение, и всё равно рынок останется более выгодным для продавцов, - говорит он. У нас хронический недостаток предложения.

Далее представлены результаты региональных и локальных рынков недвижимости за август 2021-го:Онтарио: $834,932 (+15.1%) Квебек: $451,904 (+14.7%)Британская Колумбия: $899,173 (+16.8%)Альберта: $417,321 (+4.2%)Бэрри и регион: $739,200 (+35%)Большой Монреаль: $497,800 (+21.7%)Виктория: $854,300 (+19.8%)Галифакс-Дартмут: $442,284 (+19%)Оттава: $653,200 (+18.5%)Большой Торонто: $1,059,200 (+17.4%)Большой Ванкувер: $1,176,600 (+13.2%)Виннипег: $318,900 (+11.6%)Калгари: $446,500 (+10%)Сент-Джонс: $286,200 (+7.6%)Эдмонтон: $343,100 (+5.8%)

Из-за скупого предложения и растущих цен на жильё CREA предоставила обновлённый прогноз на год. Теперь ассоциация прогнозирует 656,300 сделок купли-продажи в 2021-ом, что почти на 19% больше, чем в 2020-ом, однако несколько меньше ранее ожидаемых 682,900 сделок.

В следующем году предполагается снижение продаж на 12.1% до 577,000 объектов. Ограниченное предложение и более высокие цены притормозят активность в следующем году по сравнению с 2021-м, но увеличенный приток на вторичный рынок, спровоцированный пандемическими изменениями в жизни многих людей, продолжит поддерживать активность выше нормы, - указывает CREA.

Ассоциация также повысила свои прогнозы относительно средней стоимости жилья. Теперь в 2021-ом ожидается годовое увеличение на 19.9% до $680,000, в то время как предыдущий прогноз составлял $678,000.В следующем году предполагается продолжение роста до $718,000 (годовое увеличение на 5.6%).

Контакты

204 - 2180 Steeles Avenue West, Concord, ON, L4K 2Z5, Canada

Toll-Free: 1-855-761-7001

www.mortgagelegko.com

ASK A QUESTION

Tell your friends about ""